راهنمای جامع آشنایی با قوانین مالک و مستاجر در دبی

در نظردارید به دبی مهاجرت کنید یا در انجا زندگی میکنید؟ درک حقوق مالک و مستاجر در دبی و بررسی قوانین آن در هنگام اجاره بسیار مهم است. دبی که به دلیل پویایی و جذابیت جهانی خود مشهور است، سالانه حجم بالایی مهاجر و گردشگر را به خود جذب می کند. با این حال، چالش اغلب در برخورد با پیچیدگی‌های فرآیند اجاره آن نهفته است، کاری که برای کسانی که با تفاوت‌های ظریف قانونی و تعهدات متقابل مالکان و مستاجرین آشنا نیستند، دلهره‌آور است.

هدف این راهنما ابهام‌ زدایی از اصول مقررات اجاره در دبی، اطلاع از آخرین به‌ روزرسانی‌های قانونی است. موارد مورد بررسی:

• طرح کلی ساختاری قوانین اجاره، با توجه به آژانس تنظیم مقررات املاک و مستغلات (RERA) و مرکز حل و فصل اختلافات اجاره (RDSC)
• حقوق و وظایف کلیدی شامل قراردادهای اجاره، سپرده های تضمینی، نگهداری، تعمیرات و امکان اجاره به ثالث
• دستورالعمل‌های مربوط به تعدیل اجاره و روش‌های تخلیه، مشخص کردن سقف افزایش اجاره‌ بها، دوره‌های اخطاریه های قانونی، دلایل قانونی برای تخلیه و نحوه حل و فصل اختلافات

در پایان مقاله، بینش عمیق و روشنی در مورد قوانین اجاره دبی به دست خواهید آورد و به شما به عنوان مستاجر یا صاحبخانه قدرت می دهد از منافع خود محافظت کنید و درگیری های احتمالی یا موانع قانونی را با اطمینان مرور کنید.

چارچوب قوانین اجاره دبی

مقررات اجاره دبی ریشه در یک ساختار قانونی قوی دارد که روابط مالک و مستاجر را در داخل امارت هدایت می کند. آژانس تنظیم مقررات املاک و مستغلات (RERA)، بخشی از سازمان املاک دبی (DLD)، نهاد اصلی مسئول نظارت و اجرای این قوانین اجاره است. RERA همچنین طیف وسیعی از خدمات و ابتکارات طراحی شده برای تقویت بازار اجاره و حل و فصل هر گونه درگیری های ناشی را ارائه می دهد. در اینجا، ما در کنار قوانین و قوانین اساسی که قانون اجاره دبی را شکل می دهد، به اهداف و وظایف RERA می پردازیم.

RERA و عملکرد آن

RERA که در سال 2007 توسط شیخ محمد بن راشد آل مکتوم، حاکم دبی و معاون رئیس جمهور و نخست وزیر امارات تأسیس شد، با هدف تنظیم بخش املاک دبی است. مسئولیت های اصلی آن عبارتند از:

• صدور مجوز برای آژانس های املاک و مستغلات، کارگزاران، سازندگان و متخصصان در دبی
• مدیریت حساب‌های تراست، حساب‌های اسکرو، و حساب‌های مشترک سازندگان املاک
• نظارت و تنظیم قراردادهای اجاره از طریق سامانه ایجاری، صیانت از قانونی بودن و امنیت قراردادهای اجاره
• انجمن های نظارت بر مالکانی که ساختمان های مختلف را در سرتاسر امارت مدیریت می کنند
• انتشار مطالعات و گزارشات در مورد بخش املاک، ایجاد استانداردها و دستورالعمل های بازار
• تنظیم آگهی های املاک در رسانه ها و مجوز تبلیغات املاک
• انتشار اطلاعات در مورد قوانین و مقررات مربوط به خرید یا اجاره املاک و مستغلات

RERA تراکنش‌ها و فرآیندهای املاک و مستغلات را با برنامه‌ها و پلتفرم‌های هوشمند مختلف، از جمله برنامه Dubai REST، سیستم گواهی خوش حسابی (RGCC)، مرکز حل و فصل اختلافات اجاره (RDSC) و ماشین حساب اجاره، افزایش می‌دهد.

قوانین و مقررات کلیدی

قوانین و مقررات اولیه زیربنای قوانین اجاره دبی عبارتند از:

• قانون شماره (26) سال 2007: روابط بین مالکان و مستاجران در دبی را تعیین می کند که شامل شرایط قرارداد اجاره، پرداخت ها و افزایش اجاره بها، سپرده تضمینی، نگهداری، تعمیرات و مراحل فسخ و تخلیه می شود.
• قانون شماره (33) سال 1387: برخی از جنبه های قانون شماره (26) سال 1386 را اصلاح می کند، مثلاً در صورت ماندن مستاجر در ملک بدون اعتراض موجر، مدت اجاره را به طور خودکار تمدید می کند و ثبت قرارداد اجاره را الزامی می کند. با RERA
• فرمان شماره (26) سال 2013: ایجاد مرکز حل و فصل اختلافات اجاره (RDSC) برای حل همه اختلافات اجاره در دبی، از جمله مسائل مربوط به افزایش اجاره، تخلیه، نگهداری، اجاره فرعی و نقض قرارداد.
• فرمان شماره (43) سال 2013: به طور خاص افزایش اجاره بها در دبی را تنظیم می‌کند و سقف اجاره را بر اساس شاخص اجاره RERA، که منعکس‌کننده میانگین اجاره بازار برای مناطق و دسته‌های مختلف ملک است، تنظیم می‌کند.

هدف این قوانین و دستورالعمل‌ها ایجاد یک محیط قانونی شفاف و منصفانه برای بازار اجاره دبی است که از حقوق و منافع مالکان و مستاجرین محافظت می‌کند.

حقوق و مسئولیت های مستاجر و مالک

در دبی، پویایی بین مستاجران و صاحبخانه ها حول چارچوبی از حقوق و مسئولیت ها ساخته شده است که همه آنها توسط قانون اجاره RERA تنظیم می شوند. این چارچوب برای ایجاد بازار اجاره منصفانه و شفاف طراحی شده است که از منافع هر دو طرف محافظت می کند. در اینجا، حقوق و مسئولیت‌های حیاتی حاکم بر مستاجران و صاحبخانه‌ها را در کنار مکانیسم‌های حل اختلاف در صورت بروز اختلاف بررسی خواهیم کرد.

حقوق مستاجر

به عنوان مستاجر در دبی، حقوق شما شامل موارد زیر است:

• یک قرارداد اجاره قانونی و رسمی ثبت شده که شرایط و ضوابط قرارداد اجاره از جمله مبلغ اجاره، روش‌های پرداخت، مدت زمان و گزینه‌های تمدید را با جزئیات بیان می‌کند.
• دسترسی به ملک ایمن و قابل سکونت که استانداردهای بهداشتی و ایمنی را رعایت می کند، به همراه حق درخواست نگهداری و تعمیرات امکانات اولیه ضروری از صاحبخانه.
• افزایش منصفانه اجاره که با شاخص اجاره RERA مطابقت دارد و میانگین اجاره بازار را در مناطق مختلف و انواع ملک نشان می دهد.
• قرارداد اجاره یک ساله با امکان تمدید برای سالهای آتی، در صورتی که صاحبخانه دلیل موجهی برای فسخ یا تخلیه نداشته باشد.
• بازگشت سپرده تضمینی شما در پایان مدت اجاره، پس از احتساب هرگونه خسارات مستاجر به ملک.
• محافظت در برابر تبعیض بدون در نظر گرفتن ملیت، جنسیت، مذهب یا سایر مبانی.

مسئولیت های صاحبخانه

به عنوان صاحبخانه در دبی، شما وظایفی را بر عهده دارید که عبارتند از:

• ثبت قرارداد اجاره از طریق سامانه اجاری RERA برای اطمینان از اعتبار و امنیت آن.
• نگهداری ملک اجاره ای در شرایط مناسب واعمال تعمیراتی که ناشی از سهل انگاری مستاجرنباشد.
• ایجاد یک قرارداد اجاره مفصل که به وضوح شرایط و ضوابط ترتیبات اجاره را مشخص می‌کند و هر گونه تغییر را حداقل 90 روز قبل از انقضای قرارداد به مستاجر اطلاع می‌دهد.
• تضمین محیط زندگی امن و آرام برای مستاجر با رعایت حریم خصوصی و وسایل شخصی وی.
• بازپرداخت سپرده تضمینی به مستاجر در پایان اجاره، پس از کسر هر گونه خسارت به ملک مستاجر.
• رعایت قوانین اجاره RERA و محدودیت های افزایش اجاره بها و ارائه دلایل قابل قبول برای اخطار تخلیه 90 روزه در صورت لزوم.

حل اختلاف

در شرایطی که بر سر مسائلی مانند افزایش اجاره بها، تخلیه، نگهداری، اجاره با ثالث، یا نقض قراردادها اختلاف ایجاد می شود، مستاجران و صاحبخانه ها تشویق می شوند ابتدا به دنبال راه حلی دوستانه باشند. اگر توافقات خارج از دادگاه غیرممکن باشد، طرفین ممکن است پرونده خود را به مرکز حل و فصل اختلافات اجاره (RDSC)، نهاد رسمی دبی برای رسیدگی به اختلافات اجاره ببرند. RDSC دارای چندین ویژگی است:

• به عنوان بخشی از سازمان املاک و اراضی دبی (DLD)، تحت نظارت RERA فعالیت می کند.
• با هدف حل و فصل مناقشه، معمولاً ظرف 30 روز.
• ارائه سیستم دعوای به صورت آنلاین.
• دریافت هزینه دادرسی، از 500 درهم تا 20000 درهم.
• ارائه سیستم دادرسی پله کانی که شامل دور اول دادرسی، دور تجدیدنظر و دور اجرا می شود.
• تسهیل ثبت شکایات آنلاین، پرداخت هزینه و دریافت تصمیم از طریق وب سایت خود.

با پایبندی به فرآیند حل اختلاف، هم مستاجرین و هم مالکان می توانند از حقوق و منافع خود محافظت کنند و اطمینان حاصل کنند که اختلافات به طور عادلانه و شفاف حل و فصل می شوند.

قوانین افزایش اجاره و تخلیه

مستاجران و صاحبخانه ها در دبی اغلب پیچیدگی قوانین افزایش اجاره و تخلیه را دنبال می کنند. هدف این مقررات ایجاد تعادل عادلانه بین دو طرف و محافظت از آنها در برابر اعمال ناعادلانه است. این بخش دستورالعمل‌های افزایش اجاره و تخلیه را در دبی، همانطور که توسط قانون اجاره RERA و فرمان شماره (43) سال 2013 مشخص شده است، بیان می‌کند.

دستورالعمل افزایش اجاره بها

قانون اجاره RERA تصریح می کند که مالکان تنها در صورتی مجاز به افزایش اجاره بها هستند که کمتر از میانگین نرخ بازار برای املاک مشابه در منطقه باشد. این میانگین توسط شاخص اجاره RERA تعیین می شود که به طور مرتب به روز می شود تا پویایی بازار اجاره فعلی را منعکس کند. صاحبخانه ها می توانند به صورت آنلاین یا از طریق برنامه Dubai REST به فهرست اجاره RERA دسترسی داشته باشند.

برای افزایش اجاره بها، صاحبخانه باید مراحل زیر را رعایت کند:

• حداقل 90 روز قبل از پایان قرارداد اجاره، مستاجران را در مورد افزایش اجاره بها مطلع کنید، مگر اینکه توافق دیگری وجود داشته باشد.
• اطمینان حاصل کنید که اجاره بها بیش از یک بار در سال افزایش نمی یابد
• محدود کردن افزایش اجاره بها را به درصدهای مندرج در فرمان شماره (43) سال 2013 که بر اساس شکاف بین اجاره فعلی و متوسط بازار است.

درصدهای مجاز افزایش اجاره بها بر اساس مصوبه شماره (43) سال 1392 عبارتند از:

در صورتی که مستاجر بر اساس قانون افزایش اجاره بها دبی با افزایش اجاره بها مخالفت کند، می‌تواند به مرکز حل و فصل اختلافات اجاره (RDSC)، نهاد رسمی دبی برای رسیدگی به اختلافات اجاره شکایت کند، که با توجه به شاخص اجاره RERA وشرایط بازار رایج، پرونده را بررسی می‌کند.

قوانین تخلیه

بر اساس قانون اجاره RERA، مالکان از تخلیه مستاجران قبل از انقضای قرارداد اجاره منع می شوند، مگر در موارد نقض قرارداد یا نقض قانونی توسط مستاجر. دلایل معتبر تخلیه عبارتند از:

• عدم پرداخت اجاره بها ظرف 30 روز از موعد مقرر یا پس از ابلاغ قانونی
• اجاره مجدد ملک به ثالث بدون رضایت کتبی صاحبخانه
• استفاده از ملک برای فعالیت های غیر قانونی یا غیر اخلاقی
• ایجاد آسیب یا تغییراتی که بر ایمنی یا یکپارچگی ساختاری ملک تأثیر می گذارد
• خالی ماندن ملک برای بیش از 30 روز متوالی یا 90 روز غیر متوالی در طول یک سال بدون توجیه

برای اخراج قانونی مستاجر، صاحبخانه باید:

• حداقل 30 روز قبل از پایان قرارداد، دلیل و تاریخ تخلیه را به مستاجر اطلاع دهید، مگر اینکه به نحو دیگری توافق شده باشد.
• اثبات نقض یا دلیل اخراج را ارائه دهید
• پرونده ای را با RDSC برای یک تصمیم قانونی الزام آور آغاز کنید

پس از اجاره، صاحبخانه ممکن است مستاجر را برای فروش، تخریب یا نوسازی ملک، یا برای استفاده شخصی یا بستگان درجه یک، اخراج کند. در این سناریوها، مالکان باید:

• حداقل 12 ماه قبل از انقضای قرارداد اجاره، از طریق پست سفارشی یا دفتر اسناد رسمی، علت و تاریخ تخلیه را به مستاجرین اطلاع دهید.
• مدرکی دال بر علت تخلیه، مانند سند مالکیت، جواز ساختمان ارائه کند
• برای صدور حکم قطعی پرونده RDSC را ادامه دهد

با رعایت مقررات افزایش اجاره و تخلیه، مالکان و مستاجران می توانند یک تجربه اجاره شفاف و عادلانه را ایجاد کنند و اختلافات احتمالی و عوارض قانونی را به حداقل برسانند.

نتیجه:

ما یک راهنمای دقیق برای کمک به شما در پیمایش پیچیدگی‌های قوانین اجاره دبی ایجاد کرده‌ایم که هم برای مستاجران و هم برای صاحبخانه‌ها طراحی شده است. بحث های ما حول محور زیر بود:

این مقاله شما را با درک کاملی از قوانین اجاره دبی و پیامدهای آن به عنوان مستاجر یا صاحبخانه، مجهز کرده است. هدف آن توانمندسازی شما برای محافظت از حقوق خود، کاهش تعارضات و دوری از هرگونه عارضه قانونی است.

ما اطمینان داریم که این اطلاعات را مفید یافته اید. اگر سؤال یا بازخوردی دارید، در تماس با ما دریغ نکنید. نگرانی ها و چالش های اجاره شما اولویت ما هستند و ما اینجا هستیم تا از شما حمایت کنیم. با تشکر از توجه شما، و ما برای شما آرزوی یک روز فوق العاده!